银行审慎收紧估值 疫情隐忧恐更守旧

克日市场不断泛起蚀让盘，反映楼市正在调整，银行估值也在收紧。香港文汇报所追踪十大屋苑网上银行估值，发现靠近全线下跌，以港岛区物业跌幅最显著，例如香港仔中央估值跌幅高达5.46%。有按揭署理指，在九成按揭动员下，万万元以下物业估价获得支持，跌幅较大码屋苑稍微，但提醒成交希罕的小型屋苑有机遇偏离成交价约3%至4%。此外，第四波新冠肺炎疫情发作隐忧，银行对物业估值及审批贷款或更为守旧。

■香港文汇报记者 黎梓田

经络按揭转介首席副总裁曹德明示意，最近物业估值下跌显示主要分两种，大码(1,000万元以上)物业跌幅有3%至5%，而细码(1,000万元以下)物业则只有1%至2%跌幅。他指，估值跌幅显著物业主要集中在大码屋苑及豪宅，信赖是由于九成按揭条件下动员1,000万元以下物业的交投。

1万万以下物业影响较小

曹德明指出，若是想「估到价」机遇大些，最多成交量的是大型屋苑。若是是成交希罕的单幢楼，估值有机遇低于造价约3%至4%，但如非要买不能，最好有2至3个月的同屋苑成交期，利便银行估价时作出参考，又或者准备更多首期。

中原按揭董事总经理王美凤示意，屋苑估值窄幅上落维持数个月，幅度约在1%至2%左右，但不认同估值有下跌趋势。虽有减价个案泛起，但数目不多，而且有需求支持，因此楼价仍跟年头保持统一水平。

经济疫情隐忧致「守旧」

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王美凤以为，本港经济在面临疫情泛起隐忧，而第四波新冠肺炎疫情发作可能随时泛起，故银行在审批今年内提取贷款的按揭时均会较守旧，但不影响明年提取贷款的按揭申请。但若是失业率再上升，信赖银行在批核贷款时会再提高警觉性。

王美凤又示意，银行对物业估值下跌，主要由于各大屋苑成交基数细，泛起数宗低价成交后便会拉低屋苑整体估值，但随新盘动员楼市以及用家需求支持楼价，料第4季银行估值牛皮，在窄幅之间上落。

估值跌幅最大的香港仔中央，最近泛起估价不足个案。据土地注册处资料，屋苑J座中层3室，面积448方呎，近期以680万元易手，呎价15,179元。中银香港对上址估值为640万元，估值较成交价低约5.9%。

美联物业范浩铭示意，受美国大选事态未稳及本港疫情影响，太古城本月暂录约12宗生意，较上月同期约17宗略减，平均呎价19,426元，大致持平。范浩铭示意，刚录同区用家斥1,480万元承接723实呎泳池及海景优质单元，呎价20,470元，为市价。

大密友林奋强劈价沽货

正当大批买家入市新盘、新冠肺炎疫情面临再次发作危急之际，连被称为「楼市大密友」的前行政集会成员、香港黄金50创办人林奋强趁高位出货。新闻指，大埔聚豪天下单号屋，原叫价3,000万元，终劈价至2,768万元易手，按该宅面积2,706方呎计，呎价10,229元。资料显示，洋房由兴佳发展有限公司于2004年以约1,560万元购入，公司董事包罗林奋强及其妻苏载玓，现账面赢利1,208万元或77%。

值得注意是，林奋强已往数次出货均为楼市泛起危急之时，早在2008年金融海啸后连沽3幢聚豪天下洋房，合共套现约6,260万元，所有赢利离场。而今年3月疫情发作初期亦曾减磅，以约2,600万元沽出九龙站擎天半岛一伙3房单元，持货16年账面赚2.9倍。